Quando um familiar falece, os problemas do imóvel aparecem: o papel da engenharia no inventário

A morte de um familiar já é, por si só, um momento difícil. Mas é justamente depois dela que muitas famílias descobrem um segundo problema: o patrimônio deixado não está tão organizado quanto todos imaginavam.

Um terreno que nunca foi corretamente medido. Uma casa ampliada ao longo dos anos, mas cuja construção não aparece na matrícula. Dois imóveis edificados em um terreno que juridicamente continua sendo um só. Áreas construídas diferentes daquelas cadastradas no município. Herdeiros que acreditam que determinado imóvel vale muito mais — ou muito menos — do que realmente vale.

Enquanto o proprietário está vivo e utilizando o bem, muitas dessas situações permanecem adormecidas.

O problema aparece quando é preciso dividir.

É nesse momento que aquela frase comum — “depois a gente resolve isso” — pode se transformar em anos de dificuldade para uma família.

O inventário extrajudicial trouxe uma alternativa importante para tornar a transmissão do patrimônio mais simples e célere. A legislação permite que diversos inventários sejam realizados diretamente em cartório, por escritura pública, com assistência de advogado. Desde as alterações promovidas pelo Conselho Nacional de Justiça em 2024, até situações envolvendo menores ou incapazes podem, sob determinadas condições e com manifestação favorável do Ministério Público, seguir pela via extrajudicial.

Mas existe uma diferença importante entre resolver juridicamente quem são os herdeiros e compreender tecnicamente o que exatamente está sendo herdado.

Quando uma parcela relevante da herança é formada por imóveis, a engenharia pode ter um papel decisivo.

E isso começa por uma pergunta aparentemente simples:

Quanto vale esse imóvel?

Em muitas famílias, cada herdeiro possui uma resposta diferente.

Um lembra quanto o pai pagou pelo terreno décadas atrás. Outro pesquisa anúncios na internet. Um terceiro compara com o imóvel do vizinho. E, quando um dos herdeiros pretende ficar com determinado bem enquanto os demais receberão outros imóveis ou compensações financeiras, uma avaliação equivocada pode criar uma partilha profundamente desequilibrada.

Imagine uma herança formada por dois apartamentos.

A família considera que ambos valem R$ 1 milhão e decide entregar um para cada herdeiro.

Só que uma avaliação técnica identifica que um deles possui valor de mercado próximo de R$ 1,3 milhão, enquanto o outro está mais próximo de R$ 800 mil.

A diferença patrimonial existe, mesmo que ninguém tenha percebido inicialmente.

É aí que a avaliação de imóveis deixa de ser apenas uma formalidade e passa a funcionar como instrumento para uma divisão patrimonial mais segura.

Mas o problema nem sempre é apenas o valor.

Muitas vezes, o imóvel que existe fisicamente não é o mesmo imóvel que existe documentalmente.

A família acredita estar herdando uma casa de 300 metros quadrados. Quando os documentos são analisados, apenas 150 metros quadrados constam regularmente registrados.

Em outro caso, existem três casas construídas em um mesmo terreno, ocupadas há anos por diferentes membros da família, mas juridicamente existe apenas uma matrícula.

Também são comuns terrenos com confrontações antigas, áreas divergentes, construções não averbadas, ampliações sem regularização ou imóveis cuja configuração mudou significativamente ao longo das décadas.

Enquanto ninguém pretende vender, financiar, dividir ou transferir aquele patrimônio, essas inconsistências podem passar despercebidas.

Depois do falecimento, elas aparecem todas ao mesmo tempo.

O inventário não cria o problema. Ele revela o problema que já existia

Esse talvez seja um dos pontos mais importantes.

É comum ouvir que determinado imóvel “deu problema no inventário”.

Na realidade, muitas vezes o problema já estava lá havia 10, 20 ou 30 anos.

O inventário apenas trouxe a necessidade de enfrentá-lo.

É nesse cenário que advogado, contador, tabelião, registrador e engenheiro podem atuar de maneira complementar.

O advogado conduz os aspectos jurídicos da sucessão. Já a engenharia pode auxiliar na identificação física do patrimônio, avaliação dos imóveis e solução de questões técnicas relacionadas à área, edificações e regularização.

Dependendo do caso, isso pode envolver levantamento cadastral, avaliação mercadológica, análise documental e física da edificação, plantas, memoriais, identificação de divergências de área e apoio aos procedimentos necessários à regularização imobiliária.

O engenheiro não substitui o advogado no inventário.

Mas o advogado também não substitui o engenheiro quando a dúvida é quanto mede, quanto vale ou qual é a situação física de determinado imóvel.

O valor errado pode custar caro

A avaliação patrimonial possui ainda outra consequência relevante.

O valor atribuído aos imóveis pode influenciar negociações entre herdeiros, compensações financeiras, decisões sobre venda e a própria estratégia adotada para a partilha.

Um imóvel superavaliado pode fazer um herdeiro receber menos patrimônio do que imaginava.

Um imóvel subavaliado pode gerar conflitos posteriormente, especialmente quando o bem é vendido pouco tempo depois por valor substancialmente superior.

É por isso que a avaliação não deveria ser tratada apenas como a busca por um número conveniente para preencher documentos.

O objetivo deveria ser compreender, com critérios técnicos, qual é o patrimônio que efetivamente está sendo transmitido.

A melhor hora para organizar o patrimônio é antes do inventário

Existe uma conclusão desconfortável nessa discussão.

Grande parte desses problemas poderia ter sido resolvida enquanto o proprietário ainda estava vivo.

Regularizar ampliações.

Atualizar registros.

Organizar documentos.

Conhecer o valor dos imóveis.

Corrigir divergências de área.

Entender como aquele patrimônio está juridicamente e fisicamente constituído.

Isso não é antecipar a morte.

É organização patrimonial.

Porque, depois do falecimento, os mesmos problemas precisam ser resolvidos em um momento em que a família já está emocionalmente fragilizada e, muitas vezes, com interesses diferentes sobre os bens.

O que antes dependia da decisão de uma pessoa passa a depender do consenso de várias.

E uma pendência que parecia pequena pode impedir uma venda, dificultar uma partilha ou transformar um procedimento que poderia ser simples em uma discussão longa.

Por isso, quando falamos em inventário extrajudicial, não deveríamos pensar apenas em cartório, documentos e impostos.

Quando existem imóveis envolvidos, é necessário olhar também para o patrimônio real.

Porque herdeiros não recebem apenas matrículas e escrituras. Eles recebem imóveis — com seu valor, suas áreas, suas construções e também com todos os problemas que foram deixados para depois.

O falecimento não cria essas pendências.

Ele apenas elimina a possibilidade de continuar adiando a solução.