Turismo recorde impulsiona gestão profissional de imóveis por temporada

O turismo internacional brasileiro atingiu um novo patamar em 2025. O país registrou 9.287.196 chegadas internacionais, crescimento de 37,1% em relação a 2024 e o maior volume da série histórica. Do total, 6.132.901 ocorreram por via aérea, equivalente a 66,04% das entradas internacionais no período.

O avanço amplia o fluxo potencial de consumidores para diferentes segmentos ligados à hospedagem. Para proprietários que utilizam imóveis em locações de curta duração, porém, um cenário de maior circulação de viajantes não significa automaticamente ocupação elevada ou rentabilidade.

Reservas, precificação, sazonalidade, períodos de baixa ocupação, limpeza, manutenção, atendimento, gestão de prestadores, anúncios e controle financeiro fazem parte de uma atividade na qual faturamento e resultado efetivo podem apresentar diferenças relevantes.

Para Caroline Donato, a locação por temporada exige uma lógica de gestão própria, justamente porque transforma um patrimônio imobiliário em uma operação diária de serviços. À frente da gestão da Serra Prime Temporada, ela acompanha uma rotina que envolve reservas, desempenho financeiro, anúncios, equipes, prestadores e planejamento operacional. Fatores que interferem diretamente na capacidade de um imóvel gerar receita de forma consistente.

A experiência reúne duas perspectivas complementares do setor. Como corretora e sócia-proprietária da Caroline Donato Imóveis, Caroline atua desde 2021 com assessoria, negociação, contratos e assessoria em transações imobiliárias. Já na locação por temporada, sua atuação está concentrada no que acontece depois que o imóvel passa a ser explorado economicamente: ocupação, custos, operação, manutenção da qualidade do serviço e acompanhamento dos resultados.

“Comprar bem é importante, mas isso não garante que o imóvel será bem operado. Na temporada, o resultado é construído reserva por reserva. Precificação, ocupação, custos, manutenção e experiência do hóspede precisam funcionar juntos. Pequenas ineficiências, quando se repetem ao longo do ano, podem consumir uma parcela importante do retorno esperado pelo proprietário”, afirma Caroline.

O desempenho do turismo ajuda a dimensionar o ambiente em que essas operações estão inseridas. Além do recorde nacional, a distribuição das chegadas mostra a força de diferentes mercados regionais. São Paulo recebeu 2,75 milhões de visitantes internacionais em 2025, seguido pelo Rio de Janeiro, com 2,19 milhões, e pelo Rio Grande do Sul, com 1,53 milhão.

Maior fluxo de viajantes, entretanto, não significa demanda distribuída de maneira uniforme ao longo do ano. Destinos turísticos convivem com sazonalidade, feriados, férias, eventos e alterações no perfil dos visitantes, fatores que podem interferir diretamente na ocupação e no valor das diárias.

É justamente nessa variação que Caroline identifica uma das diferenças entre administrar profissionalmente uma propriedade e simplesmente mantê-la disponível para reservas.

“A diária mais alta nem sempre produz o melhor resultado, assim como ter o calendário cheio não significa necessariamente maior rentabilidade. É preciso observar quanto foi cobrado, quantas noites foram ocupadas, quais custos aquela ocupação gerou e quanto efetivamente permaneceu como resultado. Ocupação sem análise de margem pode criar uma percepção equivocada de desempenho”, explica.

Essa distinção é especialmente importante porque a operação possui custos que nem sempre recebem a mesma atenção que a receita. Limpeza, manutenção preventiva e corretiva, reposição de itens, serviços terceirizados, comissões e taxas de plataformas e períodos de ociosidade podem interferir no desempenho financeiro do imóvel.

Para Caroline, o acompanhamento financeiro precisa, portanto, ir além do faturamento.

“Faturamento não é lucro. Um calendário cheio chama atenção, mas a gestão precisa saber quanto custa manter esse calendário funcionando e quanto efetivamente sobra depois da operação. Quando os custos não são acompanhados com o mesmo cuidado que as receitas, o proprietário pode acreditar que o imóvel está performando melhor do que realmente está”, afirma.

A precificação representa outro ponto sensível. Diferentemente de contratos tradicionais de locação, nos quais o valor costuma permanecer estável por períodos maiores, a curta temporada está sujeita a oscilações frequentes de demanda.

Períodos de maior procura podem comportar valores diferentes daqueles praticados em semanas de menor movimento. Ao mesmo tempo, reduzir preços indiscriminadamente para aumentar a ocupação pode elevar o número de reservas sem produzir necessariamente o mesmo efeito sobre a margem.

“Preço não deveria ser definido apenas olhando quanto outros imóveis estão cobrando. É preciso entender o comportamento da demanda, as características da propriedade, os custos daquela operação e o histórico de reservas. Copiar uma diária sem conhecer a realidade por trás dela pode levar a uma decisão errada tanto para cima quanto para baixo”, diz Caroline.

A experiência da profissional no mercado imobiliário também permite observar que não existe um desempenho padrão aplicável a todas as propriedades.

Localização, tamanho, capacidade de hóspedes, padrão do imóvel, infraestrutura, concorrência, sazonalidade e perfil predominante dos visitantes podem produzir resultados distintos até mesmo entre propriedades situadas em uma mesma região.

“Não existe uma taxa de ocupação ou uma diária que possa ser aplicada a qualquer imóvel. Duas propriedades próximas podem ter comportamentos completamente diferentes. A projeção de receita precisa partir do imóvel real e do mercado em que ele está inserido, e não de uma média genérica encontrada na internet”, ressalta.

Além dos números, a experiência do hóspede constitui outra dimensão da operação. Em plataformas de reserva, avaliações e comentários integram a reputação digital da propriedade. Comunicação, limpeza, precisão das informações do anúncio, conservação e capacidade de solucionar problemas podem influenciar a percepção do visitante e a decisão de futuros hóspedes.

Para Caroline, isso cria uma relação direta entre qualidade operacional e desempenho comercial.

“Na locação por temporada, a experiência do hóspede também se transforma em reputação pública. Uma falha de comunicação, um problema de manutenção não resolvido ou uma entrega diferente do anúncio pode aparecer depois na avaliação. E essa avaliação passa a fazer parte da decisão do próximo cliente. Por isso, atendimento e resultado financeiro não estão separados”, observa.

A gestão de prestadores ganha importância pelo mesmo motivo. Limpeza, manutenção e preparação do imóvel precisam acompanhar o ritmo de entradas e saídas, especialmente em períodos de maior demanda.

Quando mais de uma propriedade está sob administração, o desafio aumenta. Reservas, check-ins, limpezas, manutenções e intercorrências podem acontecer simultaneamente, exigindo processos capazes de reduzir falhas e manter o padrão de atendimento.

“Na temporada, muitos problemas aparentemente pequenos têm efeito em cadeia. Um atraso na limpeza pode afetar o check-in; um check-in problemático pode comprometer a experiência; e uma experiência ruim pode terminar em uma avaliação negativa. Gestão operacional significa entender essas conexões e agir para que uma falha não atravesse toda a jornada do hóspede”, afirma Caroline.

É nesse contexto que indicadores e relatórios deixam de funcionar apenas como registro histórico. Ao comparar períodos, ocupação, custos, comportamento das reservas e desempenho das propriedades, a administração consegue identificar tendências e avaliar se determinadas decisões produziram os resultados esperados.

“Quando a gestão começa a comparar períodos, custos, ocupação e comportamento das reservas, deixa de tomar decisões apenas por sensação. O histórico mostra onde existe oportunidade, onde o custo está aumentando e quais mudanças realmente produziram resultado. Sem comparação, qualquer mês bom ou ruim corre o risco de ser interpretado fora de contexto”, explica.

O crescimento do turismo brasileiro amplia o fluxo potencial de consumidores para o setor de hospedagem, mas não comprova, isoladamente, maior ocupação ou rentabilidade para todas as propriedades destinadas à curta temporada. O desempenho de cada imóvel continua condicionado às características do destino, da propriedade, da demanda e da própria operação.

Na avaliação de Caroline, essa distinção é fundamental para proprietários que pretendem utilizar imóveis como fonte de receita.

“Demanda turística cria oportunidade, mas oportunidade de mercado e rentabilidade de um imóvel não são a mesma coisa. Entre uma e outra existe toda uma operação. É a gestão que precisa transformar essa demanda em ocupação saudável, controlar os custos e preservar a qualidade necessária para que o resultado possa se repetir ao longo do tempo”, afirma.

Para Caroline, compreender essa dinâmica significa deixar de observar a locação por temporada apenas como uma extensão da propriedade imobiliária.

“O imóvel continua sendo patrimônio, mas, quando entra na locação por temporada, passa também a funcionar como uma operação. Existe receita, custo, cliente, prestador, manutenção e uma experiência sendo entregue a cada reserva. Quanto mais profissional for a gestão desses elementos, maior é a capacidade de saber se aquele patrimônio está realmente entregando o resultado esperado”, conclui Caroline.