Vai construir ou reformar? O tipo de contrato pode fazer você gastar muito mais

Por Filipe Machado

Imagine contratar uma reforma por R$ 500 mil e descobrir, meses depois, que precisará desembolsar R$ 700 mil para concluí-la. Parece absurdo, mas situações como essa podem acontecer quando o proprietário não compreende o modelo de contratação escolhido.

Quando pensamos em construir uma casa, reformar um apartamento ou contratar uma obra no condomínio, a primeira preocupação geralmente é o preço. Pedimos três orçamentos, comparamos os valores e tentamos negociar o maior desconto.

Mas existe uma pergunta que considero tão importante quanto saber quanto a obra vai custar: quem assume o risco se ela ficar mais cara?

A resposta depende, entre outros fatores, do modelo de contratação.

Preço global: a obra tem valor fechado?

Na empreitada por preço global, a construtora assume a execução de um conjunto de serviços previamente definido por um valor total.

Imagine contratar uma reforma por R$ 500 mil. Se o projeto e o escopo estiverem corretamente detalhados, a empresa deverá executar os serviços contratados pelo preço acordado.

Esse modelo oferece maior previsibilidade financeira, mas não significa que todo custo adicional seja responsabilidade da construtora.

Alterações solicitadas pelo proprietário, condições imprevistas e situações previstas no contrato podem justificar aditivos.

O problema aparece quando alguém contrata uma obra por preço global sem projeto completo, memorial descritivo ou definição clara dos serviços. Aquilo que parecia um preço fechado pode se transformar em discussões intermináveis sobre o que estava ou não incluído.

Obra por administração: quem controla os gastos?

Nesse modelo, o proprietário normalmente paga os custos efetivos da construção e remunera a empresa responsável pela administração.

Vamos imaginar uma obra com custo de R$ 500 mil e taxa de administração de 15%.

A remuneração da administradora seria de R$ 75 mil, totalizando R$ 575 mil, considerando que todas as despesas estejam sujeitas à taxa.

Agora imagine que os custos aumentem para R$ 650 mil. Mantidas as mesmas condições, a remuneração sobe para R$ 97,5 mil e o total chega a R$ 747,5 mil.

Percebeu o detalhe? Nesse exemplo, quanto mais a obra custa, mais a administradora recebe.

Isso não significa que a administração seja uma modalidade ruim. Pelo contrário, ela pode proporcionar flexibilidade e maior participação do proprietário.

Entretanto, sem acompanhamento técnico, prestação de contas e controle financeiro, o contratante pode assumir riscos que sequer imaginava.

Preço unitário: o perigo está nas quantidades

Existe ainda a empreitada por preços unitários, muito utilizada em reformas, recuperações estruturais e serviços cujas quantidades não podem ser totalmente previstas.

Nesse modelo, estabelece-se o preço de cada serviço, mas o valor final depende das quantidades efetivamente executadas e aprovadas.

Imagine contratar uma recuperação de concreto por R$ 450 o metro quadrado. Se forem necessários 100 m², o custo será de R$ 45 mil. Se a quantidade chegar a 200 m², o valor dobra.

O preço por metro quadrado permaneceu igual, mas o custo final mudou completamente.

Por isso, medições, quantitativos e comprovação dos serviços exigem atenção.

Qual é a melhor escolha?

Na minha experiência com auditorias e perícias de engenharia, observo que muitos problemas começam antes mesmo de a obra sair do papel.

O proprietário acredita estar contratando apenas uma execução, mas acaba assumindo riscos de projeto, orçamento, prazo e alterações que não compreendeu.

Não existe uma modalidade ideal para todas as situações. O preço global pode ser vantajoso quando o escopo está bem definido. Os preços unitários atendem melhor determinadas situações de incerteza. Já a administração pode oferecer flexibilidade, desde que exista controle adequado.

A escolha deve considerar a complexidade da obra, a qualidade dos projetos e a distribuição dos riscos entre as partes.

É justamente por isso que uma auditoria técnica de obras pode fazer diferença, tanto na análise de contratos e orçamentos quanto na verificação de medições e serviços executados.

Antes de assinar qualquer contrato, procure responder a cinco perguntas: o que exatamente será entregue? Quem comprará os materiais? Como serão feitos os pagamentos? Quem assume os custos adicionais? E quem verificará se os serviços cobrados foram realmente executados?

Se essas respostas não estiverem claras, talvez você ainda não esteja preparado para contratar.

Na engenharia, o menor orçamento nem sempre representa a obra mais econômica. O verdadeiro custo de uma construção só é conhecido quando ela termina. E o melhor contrato é aquele que permite chegar até lá com previsibilidade, qualidade e responsabilidades bem definidas.

*** Filipe Machado é engenheiro e atua com inspeções, perícias, auditorias e consultoria técnica em edificações.