Projeto de Da Vitória pode beneficiar mais de 343 mil imóveis no Brasil

Um projeto de lei que pode impactar diretamente mais de 343 mil imóveis em todo o Brasil começou a avançar na Câmara dos Deputados. O deputado federal Da Vitória (PP/ES) assina o PL nº 00933/2026, que propõe uma mudança estrutural no regime jurídico dos chamados terrenos de marinha, com foco na conversão facultativa da ocupação em aforamento gratuito.

A proposta já segue para análise nas comissões de Administração e Serviço Público, Finanças e Tributação e Constituição e Justiça, em regime de tramitação ordinária. Esse avanço abre espaço para o início das discussões no Congresso Nacional.

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Impacto direto no Espírito Santo e no Brasil

No Espírito Santo, a medida pode beneficiar cerca de 24.101 imóveis hoje enquadrados no regime de ocupação, segundo dados do Sinduscon-ES. O diretor de Economia e Estatística da entidade, Eduardo Borges, afirma que muitos desses imóveis ficam em áreas urbanas consolidadas, como bairros inteiros, regiões de aterro e zonas costeiras.

Em todo o país, o impacto alcança 343.359 imóveis. Essas propriedades se distribuem pelo litoral, áreas estuarinas, margens de rios com influência de maré e regiões urbanas formadas ao longo dos últimos dois séculos.

Regime atual limita uso e gera insegurança

O modelo atual enquadra esses imóveis como ocupação, uma condição considerada precária para a realidade urbana. Esse formato dificulta o acesso ao crédito imobiliário, impede o uso do imóvel como garantia e gera insegurança em negociações.

Muitos proprietários também enfrentam cobranças retroativas da União, mesmo após adquirirem imóveis com matrícula regular. Esse cenário amplia os conflitos judiciais e aumenta a insegurança jurídica.

Projeto busca corrigir distorção histórica

O deputado Da Vitória afirma que o projeto enfrenta um problema antigo que afeta cidades inteiras. Segundo ele, a proposta deve destravar o mercado imobiliário nessas áreas, estimular investimentos e ampliar a formalização de imóveis.

Especialistas também avaliam que a medida pode reduzir conflitos judiciais e modernizar a gestão patrimonial pública, alinhando a legislação à dinâmica urbana atual.

Conversão será gratuita e opcional

O texto permite que o ocupante regular solicite a conversão gratuita para o regime de aforamento, conhecido como domínio útil. Dessa forma, o modelo transforma a ocupação em um direito real registrável e, assim, garante mais segurança jurídica ao imóvel.

Na prática, o proprietário poderá acessar financiamento imobiliário, usar o imóvel como garantia e realizar negociações com mais segurança. Além disso, essas possibilidades ampliam o valor econômico do bem e facilitam sua inserção no mercado formal. Ao mesmo tempo, a União mantém a propriedade e, consequentemente, continua a arrecadar por meio de foro e laudêmio.

Por outro lado, o projeto também preserva o regime atual para quem não quiser aderir à mudança. Assim, a proposta assegura liberdade de escolha ao ocupante e, ao mesmo tempo, promove uma transição mais equilibrada para o novo modelo.

Decisões recentes reforçam urgência

Nos últimos anos, decisões judiciais aumentaram a pressão por uma solução nacional. Nesse contexto, no Espírito Santo, por exemplo, a Justiça já suspendeu cobranças em condomínios inteiros. Além disso, milhares de imóveis passaram a ser alvo de disputas judiciais, o que ampliou a insegurança jurídica na região.

Ao mesmo tempo, em Santa Catarina, o Tribunal de Justiça passou a exigir a demarcação formal por parte da União para reconhecer terrenos de marinha. Com isso, o entendimento jurídico se tornou mais rigoroso e evidenciou divergências na aplicação das normas.

Dessa forma, o cenário atual expõe a falta de padronização em nível nacional. Por consequência, cresce a necessidade de mudanças estruturais que garantam segurança jurídica e uniformidade na gestão desses imóveis em todo o país.

Proposta prevê equilíbrio fiscal

Embora a taxa de ocupação tenha alíquota maior, o modelo atual sofre com inadimplência e disputas judiciais. O novo formato tende a garantir arrecadação mais estável e previsível.

Além disso, a redução de processos pode diminuir custos para a União e melhorar a eficiência da gestão pública.

Tramitação segue na Câmara e depois no Senado

O projeto ainda passará pelas comissões da Câmara dos Deputados. Se aprovado, seguirá para o Senado Federal.

A proposta não extingue os terrenos de marinha nem altera a propriedade da União. O texto cria uma alternativa mais moderna, com potencial para ampliar a segurança jurídica, fortalecer o mercado imobiliário e reduzir conflitos históricos no Brasil.